現時樓價有冇問題？

政府公報2010年頭九個月，持有物業二十四個月或以內的短期轉售個案急升32%，頭九個月住宅買賣合約成交宗數103,709較2009年同期的87,471宗上升18.6%，當中短期轉售個案升32%，由於2010年成交多了，短期轉售也因而水漲船高，因此政府應以這兩年的短期轉售與買賣合約成交總數的比例來比較，以2009年=1作為單位，2010年短期轉售增加32%即(1+0.32)=1.32，2010年住宅買賣成交宗數增加18.6%即(1+0.186)=1.186，2010年短期轉售與買賣成交宗數的比例是1.32/1.186，再跟2009年=1比較，得出1.32/1.186-1=11.3%，他的結論是短期轉售按買賣合約成交宗數比例只上升了11.3%！

但我認為2009年的頭4個月仍然受金融海嘯影響，樓市淡靜，短期轉售必然很低，因此2010年的短期轉售不應是1+0.32，而是應該扣取頭四個月即打個六折0.60+0.32=0.92，結果0.92/1.186-1=22%，大概跟政府的數字相差不太遠！

另外，政府公報2010年頭九個月，持有物業十二個月或以內的短期轉售個案更是急升114%，由於政府在2010年5日25日立法會說過「2009年，九成以上的二千萬元物業成交人均持有多於24個月」，換句話說，2009年只有10%的二千萬元物業成交人是持有少於24個月，數字說明2010年頭九個月對上的12個月是在2009年，二千萬元物業的短期轉售不應大於10%........其他也是一樣。我則認為2009年頭四個月受金融海嘯影響，樓價大跌三成，往後八個月，買了樓的人也要等樓價升到有得賺才會賣，那麽2009年持有物業少於十二個月而轉售的人不會多，而政府說的是2010年頭九個月，持有物業少於十二個月的短期轉售個案，這九個月內有人買樓一個月、三個月、什至十二個月後轉售，有些人可能在2009年年尾才買樓，然後2010年九月出售，都是持貨少於十二個月，短期轉售急升114%說法根本沒有問題。

致於政府公報2010年上半年，300萬元以下的物業成交中，84%是持有物業少於十二個月，而我認為這種比例只會大幅扁低真正數字。例如每月有10,000宗物業成交，當中只有1, 000宗是300萬元以下的物業成交，當中840宗是短期轉售就是84%，但當840宗放在10,000中計出比例，變成8.4%是短期轉售300萬以下物業，大幅扁低短期轉售情況，這大概又是數字遊戲。
現時樓價有冇問題？？

* 你有否計算過一層樓原本值100萬，按揭利率2.5厘計算，按七成，供20年，月供約$3700，只是一年半，樓價升五成至150萬，同樣按揭利率2.5厘，同樣七成按揭，如果要用同等月供$3700元供樓，你要供36年才供完。只是遲了一年半買樓，卻要多付出16年青春供樓！
* 有否想過為何97年香港樓價會大跌，而且要調整12年才返回實際所值？為何日本樓價跌20年，QEn次方也冇法翻生？為何美國樓價會跌？那都是因為價超所值！
* 又有否想過，過去30年樓市之所以拾級而上(全世界都是這樣)，是因為戰後嬰兒潮進入結婚生仔人生消費高峯期所支持呢？換句話說：「過往30年的表現並不代表未來的表現」，樓市長遠是升的說法已經過時！

用家供樓20至30年有冇問題？

* 如果樓價在現水平再穩步升多20-30年，現時買樓當然買得過！
* 又如果樓價是跟隨通脹和用家收入一齊上升，用家供樓20至30年當然冇問題，哪一個用家買樓不想樓價長遠是升值的？問題是現時的情況有如碌信用咭，未來的通脹和人工收入已過度反影！

20-30年的機會成本

* 供樓供二十幾、三十年才平手離場，真是一件悲哀的事情，如果你二十幾、三十年前用置業的錢買恆生(11)、匯豐(5)，今時今日隨時可以用cash買幾層樓！
* 你真的有20至30年供樓嗎？20至30年後你還住在香港嗎？你的工作進升後會否被調派往外地工作？高追買樓後，過幾年變成負資產，不知好彩還是不好彩，如果碰着被調派往外地工作便要補水離場，或是不能離開繼續供樓！
* 全世界都有樓買，有錢你慌無樓你買，為何一定要高追買香港樓？
* 預留資金供囝囝、囡囡到海外升學，讀完中学讀大学，讀完大学讀碩士，讀哈佛、劍橋都有錢供，為何要用上一半以上的人工來供貴價樓？

總括而言，用家可攤開十幾年選擇最佳入市時間，最重要是不應讓自己終生負重債！