2010/4/16

從前如是,將來也必如是

閱讀到施永青先生在《am730》的社評,忽爾憶起昔日曾聽過施永青先生為我們分析樓市的四個週期:即「復蘇期」、「高漲期」、「危機期」及「蕭條期」。

現時,我們顯然是身處於「危機期」,只是泡沫爆破的日子難以預料,惟爆破之日,市場上必有「異象」,因為「上帝要其滅亡,必先令其瘋狂」,而樓市在暴跌前,總會先行出現種種「異象」。
不見1997年樓市爆煲以前,市民的平均供樓負擔比率曾高達九成或以上,太古城呎價曾高見9000元或以上,而一般大學畢業生剛出來社會打工的首份人工也不過是8000大元而已。即一般家庭買樓後,平均每月供款支出佔家庭收入達九成或以上,則供樓後剩餘之資金,又如何能應付日常的生活開支?又比如當時住宅按揭貸款利率曾高達8厘以上,而租金回報率則只有4厘左右,即是說如買樓收租作一投資,每個月便要補貼4厘以上的資金成本,只要樓價不升,業主便難以支持下去。又例如昔日橫行樓市的白手黨、排隊黨,以炒籌賺快錢為志業,現時卻暫未見此「異象」。

凡此種種,樓市「異象」如群魔亂舞之時,只要細心觀察和保持理性,便不難察覺得到敗象已呈了。

從前如是,將來也必如是。

《am730》
2010/04/09
文:施永青

有時,當我勸朋友不要輕率賣掉自住的房子轉為租樓時,他會用一種懷疑的眼光望著我,問我是否為了自身的利益,想市場供應不足,好讓樓價可以升得更快。

現實的情況是︰做地產代理的,現在最需要的是有人肯賣樓,因為現在市場上買家遠比賣家多,我的同事每天都在找肯賣樓的人,我如果是為了生意上的利益,應叫業主賣樓,而不是不要輕率賣樓。

我在本欄勸讀者不要輕率賣樓,是有感於現時把樓賣掉風險很大,很有可能樓價還會持續上升,屆時可能要付出更大的代價,才能重新成為自住樓宇的擁有者。

我持這樣的看法,並非因為我想樓價能夠升得更高一些。早在05年,我已經建議政府增加土地供應,防止樓價因供應不足而升勢失控。從社會整體利益的角度來看,我是不想樓價的升幅過大,以至與經濟增長以及與人們的入息增加脫節的。

可惜,現實的發展往往與人的主觀願望不一致。理應如是並不等同現實也會如是。當個人無法改變現實時,唯有設法去認清現實、適應現實。

我認識一些政客,他們每天都在罵地產商,都在埋怨樓價已經升得太高,但他們一樣會在樓價偏高的時候買樓。他們勸別人租樓,不要買樓,抵制地產商,但自己卻死抓住自己擁有的單位,不肯賣出去。

我一點也不責怪他們,因為我們在考慮社會政策與考慮個人的生活安排時,不可能採用同一樣的定位、同一樣的態度。政客一樣是人,一樣有生活的現實要面對。我們不能要求所有認為樓價偏高的人,都以身作則,把自己手上的樓宇賣掉。

此之所以,我雖然覺得最近樓價實在升得太快,仍然叫人不要賣樓。我在這個市場工作了這麼多年,我十分清楚市場是不理性的,所謂理應如此,只是人的認知有限的結果。人往往先有主觀願望,然後大膽假設、小心求證,把自己的願望變成理應如是。

無疑,香港的樓價已經太高,如果能夠回落一點,的確可以降低社會的怨氣,讓未有樓的人可以更容易居者有其屋,讓營商者可以降低經營成本,讓工資水準更有空間可以向上調整。這些都是我們站在社會的角度所樂於見到的。

然而,影響樓價走勢的,還有很多客觀因素,這些因素卻不是我們一下子可以改變的。譬如土地供應不足已導至未來三年的樓宇供應沒法增加,利息偏低令供樓比租樓更著數,內地來港的投資者依然源源不絕,加上升勢已經形成,不升至極端,不會回頭。在這種現實環境下,我怎敢叫人賣樓?

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