從前如是，將來也必如是

閱讀到施永青先生在《am730》的社評，忽爾憶起昔日曾聽過施永青先生為我們分析樓市的四個週期：即「復蘇期」、「高漲期」、「危機期」及「蕭條期」。

現時，我們顯然是身處於「危機期」，只是泡沫爆破的日子難以預料，惟爆破之日，市場上必有「異象」，因為「上帝要其滅亡，必先令其瘋狂」，而樓市在暴跌前，總會先行出現種種「異象」。
不見1997年樓市爆煲以前，市民的平均供樓負擔比率曾高達九成或以上，太古城呎價曾高見9000元或以上，而一般大學畢業生剛出來社會打工的首份人工也不過是8000大元而已。即一般家庭買樓後，平均每月供款支出佔家庭收入達九成或以上，則供樓後剩餘之資金，又如何能應付日常的生活開支？又比如當時住宅按揭貸款利率曾高達8厘以上，而租金回報率則只有4厘左右，即是說如買樓收租作一投資，每個月便要補貼4厘以上的資金成本，只要樓價不升，業主便難以支持下去。又例如昔日橫行樓市的白手黨、排隊黨，以炒籌賺快錢為志業，現時卻暫未見此「異象」。

凡此種種，樓市「異象」如群魔亂舞之時，只要細心觀察和保持理性，便不難察覺得到敗象已呈了。

從前如是，將來也必如是。

《am730》
2010/04/09
文：施永青

有時，當我勸朋友不要輕率賣掉自住的房子轉為租樓時，他會用一種懷疑的眼光望著我，問我是否為了自身的利益，想市場供應不足，好讓樓價可以升得更快。

現實的情況是︰做地產代理的，現在最需要的是有人肯賣樓，因為現在市場上買家遠比賣家多，我的同事每天都在找肯賣樓的人，我如果是為了生意上的利益，應叫業主賣樓，而不是不要輕率賣樓。

我在本欄勸讀者不要輕率賣樓，是有感於現時把樓賣掉風險很大，很有可能樓價還會持續上升，屆時可能要付出更大的代價，才能重新成為自住樓宇的擁有者。

我持這樣的看法，並非因為我想樓價能夠升得更高一些。早在05年，我已經建議政府增加土地供應，防止樓價因供應不足而升勢失控。從社會整體利益的角度來看，我是不想樓價的升幅過大，以至與經濟增長以及與人們的入息增加脫節的。

可惜，現實的發展往往與人的主觀願望不一致。理應如是並不等同現實也會如是。當個人無法改變現實時，唯有設法去認清現實、適應現實。

我認識一些政客，他們每天都在罵地產商，都在埋怨樓價已經升得太高，但他們一樣會在樓價偏高的時候買樓。他們勸別人租樓，不要買樓，抵制地產商，但自己卻死抓住自己擁有的單位，不肯賣出去。

我一點也不責怪他們，因為我們在考慮社會政策與考慮個人的生活安排時，不可能採用同一樣的定位、同一樣的態度。政客一樣是人，一樣有生活的現實要面對。我們不能要求所有認為樓價偏高的人，都以身作則，把自己手上的樓宇賣掉。

此之所以，我雖然覺得最近樓價實在升得太快，仍然叫人不要賣樓。我在這個市場工作了這麼多年，我十分清楚市場是不理性的，所謂理應如此，只是人的認知有限的結果。人往往先有主觀願望，然後大膽假設、小心求證，把自己的願望變成理應如是。

無疑，香港的樓價已經太高，如果能夠回落一點，的確可以降低社會的怨氣，讓未有樓的人可以更容易居者有其屋，讓營商者可以降低經營成本，讓工資水準更有空間可以向上調整。這些都是我們站在社會的角度所樂於見到的。

然而，影響樓價走勢的，還有很多客觀因素，這些因素卻不是我們一下子可以改變的。譬如土地供應不足已導至未來三年的樓宇供應沒法增加，利息偏低令供樓比租樓更著數，內地來港的投資者依然源源不絕，加上升勢已經形成，不升至極端，不會回頭。在這種現實環境下，我怎敢叫人賣樓？